转发国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知



各市、县、自治县人民政府，省府直属各单位：

　　现将国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发

〔１９９９〕３９号，以下简称《通知》）转发给你们，并经省人民政府同意，

提出以下意见，请一并贯彻执行。

　　一、各级人民政府、各部门要认真组织学习和贯彻《通知》精神，严格按照

《土地管理法》的规定制定土地利用总体规划，实行土地用途管制。严禁非法占

用农民集体土地进行非农建设和转让，严禁以“果园”、“庄园”名义进行非法

集资、招商和炒卖土地。

　　二、各地要继续建立和完善有形土地市场，规范土地出让和转让行为，对新

增的经营性房地产项目用地，要按省政府有关规定实行公开招标、拍卖，土地转

让要按要求进入有形市场。建立土地资产监督管理和营运机制，促进土地合法流

转，从根本上防止炒卖土地行为。

　　三、各市、县人民政府要按《通知》要求认真组织对本辖区内的土地转让、

炒卖土地进行一次全面清理。清理工作由国土部门牵头，计划、建设、林业、工

商等部门密切配合。要指定一名主管领导负责此次清理整顿工作。各市县的清理

工作应于１１月底完成，并将情况书面报国土厅，由省国土厅汇总后上报省政府。

　　四、为确保《通知》各项规定落到实处，省国土厅要尽快会同有关部门制定

《通知》的实施办法、有形土地市场管理办法，报省政府审定后下发执行。

　　各地在贯彻执行《通知》过程中的问题请及时向省国土厅反映。







　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广东省人民政府办公厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月二日








国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知

国办发〔１９９９〕３９号



各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发

〔１９９７〕１１号）下发以来，土地管理特别是耕地保护工作得到了加强，取

得了一定成效。但是，一些地区仍存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问

题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，　出现了以开发“果园”、

“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况。为进一步加强土地转让管理，防止出

现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展，

经国务院总理办公会议审定，现就加强土地转让管理、严禁炒卖土地的有关问题

通知如下：



　　一、严格控制城乡建设用地总量，坚决制止非农建设非法占用土地



　　城市、村庄、集镇建设一律不得突破土地利用总体规划确定的用地规模，城

市新增建设用地和原有建设用地要统一实行总量控制，不得超计划供地；各项建

设可利用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准新占农用地，闲置土地未被

充分利用的地区，应核减其下一年度农用地转用指标。

　　农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向

中心村和小城镇集中。中心村和小城镇建设要合理布局，统一规划，不得随意征、

占农用地。小城镇建设要明确供地方式和土地产权关系，防止发生土地权属纠纷。

　　乡镇企业用地要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设

用地范围内，不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物不得改建、扩建，并结

合乡镇企业改革和土地整理逐步调整、集中。

　　严格控制高速公路服务区用地范围，公路两侧符合条件的农田，必须依法划

入基本农田保护区。



　　二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行

房地产开发



　　农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并

依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须

转移的，应当严格依法办理审批手续。

　　农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建

住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不

符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；

符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。



　　三、加强对农林开发项目的土地管理，禁止征用农民集体土地进行“果

园”、“庄园”等农林开发



　　农林项目开发必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，土地权属和

地类必须经过严格认定，任何单位和个人不得在土地利用总体规划确定的禁止开

垦区内从事土地开发活动。

　　进行农林项目开发必须严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定

办理用地手续，任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议，

禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。

　　以承包经营方式使用国有土地进行农林项目开发的，必须签订国有土地承包

合同，约定双方的权利和义务。

　　农林项目开发必须严格按照批准的规划用途使用土地，严禁改变农林用途搞

别墅、度假屋、娱乐设施等房地产开发，确需配套进行非农建设的，要依法办理

建设用地审批手续。属于基本建设项目的，必须严格按照基本建设程序履行审批

手续。建设项目经批准后，方可办理建设用地手续，严禁未批先用土地。



　　四、强化开发用地的监管，禁止利用土地开发进行非法集资



　　农林开发用地必须依法进行土地登记，明确规划要求和转让、转租的限定条

件，未经批准不得擅自进行分割转让、转租。通过出让方式取得的国有土地使用

权或以拍卖方式取得的集体所有的未利用土地使用权，在交清全部土地价款、完

成前期开发后，方可依法转让、出租、抵押；以租赁或承包等其他方式取得的土

地使用权，未经原出租或发包方同意，不得转让、出租、抵押或转包、分包。

　　人民银行要加强对农林开发项目的信贷管理，加大对以土地开发、土地转让

为名进行非法集资行为的监管和查处力度。对未交清土地价款、未取得土地使用

权的开发用地，各有关银行不得允许其进行抵押贷款。

　　工商行政管理机关要加强对开发企业的工商管理，严格核定开发企业经营范

围。开发企业不得使用“招商”等不规范用语，不得非法从事金融业务；吸收股

东进行土地开发的，不论以出售、转让土地使用权方式，还是以其他方式增加新

的股东，均应按《中华人民共和国公司法》的规定办理企业登记注册手续。加强

对开发企业经营活动的监管，对超范围经营的开发企业，要坚决查处；对非法集

资的企业，一经查实，坚决吊销其营业执照，并依法追究有关当事人的责任。



　　五、规范国有土地交易活动，制止炒卖土地



　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式

提供。出让土地首次转让、出租、抵押，必须符合法律规定和出让合同约定的条

件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权转让、出租等，必须

经有批准权的人民政府批准。

　　严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。

对已批准立项的建设项目，其建设用地符合土地利用规划的，必须限期办理用地

手续。

　　国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时，不得低价售卖土地，要拟订

土地资产处置方案，中央企业要选择减轻中央财政负担的方案，报国务院土地行

政主管部门批准。

　　已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土

地收益依法上缴国家。



　　六、全面清理土地转让、炒卖土地情况，坚决查处土地使用权非法转让

和农民集体土地非法交易的行为



　　各省、自治区、直辖市人民政府要组织力量对本行政区域内土地转让、炒卖

土地情况进行一次全面清理。清理的重点是城乡结合部，特别是公路两侧私搭乱

建的违法用地。凡符合土地利用总体规划而未按规定办理有关手续的，必须限期

办理，逾期不申报的，按非法占地予以查处。

　　对现有各种以“果园”、“庄园”名义进行招商和炒卖土地的开发项目进行

清理，按照“谁批准、谁负责”的原则，妥善处理存在的问题，对违反规定的，

要追究有关当事人的责任，构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。在清理

规范之前，各地要立即停止各类“果园”、“庄园”、“观光农业”等开发项目

和用地的审批。要通过完善举报制度、强化舆论和群众监督，及时查处炒卖土地

行为，防止死灰复燃。

　　国务院各有关部门和各省、自治区、直辖市人民政府要认真贯彻落实本通知

精神，制定相应的实施办法和相关的实施细则，确保加强土地转让管理、严禁炒

卖土地各项规定的落实。

　　各省、自治区、直辖市人民政府要在１９９９年１２月底前将清理本行政区

域内土地转让、炒卖土地的情况向国务院作出报告。国务院责成国土资源部会同

有关部门负责本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作，并定期向国务院作出

报告。







　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国务院办公厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年五月六日